Kupovina stana u izgradnji — takozvani investicioni dogovor — postaje sve popularnija opcija u Srbiji. Razlog je jednostavan: cene su niže nego za gotove stanove, a mogućnost zarade na rastu vrednosti tokom izgradnje privlači i kupce i investitore.
Ali ova opcija nosi i specifične rizike. U ovom tekstu prolazimo kroz sve što treba da znate pre nego što potpišete ugovor.
Šta znači kupiti stan u izgradnji?
Kada kupujete stan u izgradnji (off-plan), vi potpisujete ugovor sa investitorom pre nego što je zgrada završena. Plaćanje se najčešće odvija u ratama, prema fazama izgradnje:
- Uz ugovor: 20–30% od ukupne cene
- Po završetku grubih radova: 20–30%
- Po završetku fasaderskih radova: 20–30%
- Pri useljenju / primopredaji: preostalih 10–20%
Cena je obično 10–20% niža od cene gotovog stana u istoj zgradi nakon izgradnje.
Prednosti kupovine stana u izgradnji
1. Niža cena
Najveća prednost. Investitori nude niže cene da bi obezbedili finansiranje tokom izgradnje.
2. Mogućnost izbora
U ranoj fazi možete birati:
- Tačnu lokaciju stana u zgradi
- Smer i sprat
- Tip rasporeda (ako investitor nudi varijacije)
- Neke završne materijale (keramika, parket, boje)
3. Rast vrednosti
Vrednost stana obično raste tokom izgradnje. Ako kupite u ranoj fazi, možete prodati po višoj ceni pre završetka ili po završetku.
4. Ušteda na porezu
Ako je prvi promet nove zgrade, plaća se PDV (20%), ali je to već uračunato u cenu. Kod kasnije prodaje, novi vlasnik plaća samo 2,5% poreza na prenos.
Rizici i na šta paziti
⚠️ 1. Investitor ne završi zgradu
Ovo je najveći rizik. Ako investitor bankrotira ili napusti projekat, možete ostati bez stana i bez uloženog novca.
Kako se zaštititi:
- Proverite da li investitor ima građevinsku dozvolu
- Proverite ranije projekte istog investitora — da li su završeni na vreme?
- Proverite finansijsko stanje investitora (Agencija za privredne registre)
- Tražite bankarsku garanciju ili garanciju osiguravajućeg društva
⚠️ 2. Kašnjenje u izgradnji
Čak i ako investitor završi zgradu, kašnjenje od 6–12 meseci je uobičajeno.
Kako se zaštititi:
- Ugovorom predvidite penale za kašnjenje (npr. 0,1% dnevno od ugovorene cene)
- Definišite realan rok završetka i međufaze
⚠️ 3. Kvalitet izvedbe nije dogovoren
Često se dešava da ugrađeni materijali i završni radovi odstupaju od obećanog.
Kako se zaštititi:
- Ugovorom precizno definišite specifikaciju materijala (vrsta parketa, keramike, prozora, vrata, grejanja)
- Tražite pravo na pregled pre primopredaje i mogućnost da angažujete stručno lice
⚠️ 4. Ugovor nije overen kod notara
Predugovor ili ugovor o kupovini stana u izgradnji mora biti overen kod notara da bi bio pravno validan.
Kako se zaštititi:
- Ne potpisujete ništa bez notarske overe
- Proverite da li je ugovor registrovan u katastru
⚠️ 5. Problem sa upotrebnom dozvolom
Bez upotrebne dozvole ne možete useliti stan niti ga uknjižiti.
Kako se zaštititi:
- Ugovorom obavezite investitora da pribavi upotrebnu dozvolu
- Ne isplatite poslednju ratu dok ne vidite upotrebnu dozvolu
Korak po korak: Kako bezbedno kupiti stan u izgradnji
Korak 1: Istražite investitora
- Proverite APR (Agencija za privredne registre) — osnovni podaci, finansijski izveštaji
- Proverite ranije projekte — obiđite zgrade koje je isti investitor već izgradio
- Pitajte stanare o iskustvu
Korak 2: Proverite dokumentaciju
- Lokacijska dozvola — da li postoji?
- Građevinska dozvola — da li je izdata?
- Projekat — da li je usaglašen sa svim propisima?
Korak 3: Pregledajte ugovor
- Precizna specifikacija stana (kvadratura, sprat, orijentacija)
- Raspored plaćanja po fazama
- Rok završetka i penali za kašnjenje
- Garancija za kvalitet izvedbe
- Pravo na raskid ugovora i povraćaj sredstava
Korak 4: Overite ugovor kod notara
Bez notarske overe, ugovor nije pravno obavezujući.
Korak 5: Pratite izgradnju
Redovno obilazite gradilište i proveravajte napredak. Fotografišite svaku fazu.
Korak 6: Primopredaja
Pre potpisivanja zapisnika o primopredaji:
- Pregledajte stan sa stručnim licem
- Proverite da li sve odgovara ugovoru
- Ne potpisujte dok niste zadovoljni
Porezi i troškovi
Kod kupovine stana u izgradnji:
- PDV (20%) — uračunat u cenu, investitor ga plaća državi
- Notarske naknade — 0,5–1% od vrednosti
- Katastar — upis prava svojine nakon dobijanja upotrebne dozvole
Ako kasnije prodajete stan:
- Porez na prenos apsolutnih prava (2,5%) — plaća novi kupac
- Porez na kapitalnu dobit (15%) — ako prodajete u roku kraćem od 10 godina
Kada se isplati kupiti stan u izgradnji?
Kupovina stana u izgradnji se isplati kada:
- Investitor je proveren i pouzdan
- Ugovor je dobro sastavljen i overen
- Imate finansijsku sigurnost da isplatite rate
- Planirate da stan držite duži period (5+ godina)
Ne isplati se kada:
- Investitor je nepoznat ili sumnjiv
- Ugovor ne sadrži zaštitne mehanizme
- Treba vam stan odmah (čekanje 2–3 godine)
- Nemate finansijsku rezervu za neočekivana kašnjenja
Zaključak
Kupovina stana u izgradnji može biti odlična investicija — ali samo ako ste dobro pripremljeni. Ključ je u dokumentaciji, proveri investitora i kvalitetnom ugovoru.
Ne žurite. Istražite. Postavite pitanja. I nikada ne potpisujte ništa što ne razumete u potpunosti.
Treba vam pomoć pri kupovini stana u izgradnji? EREA tim vam može pomoći da proverite investitora, pregledate ugovor i prođete kroz ceo proces bezbedno.